«Гладко было на бумаге, да забыли про овраги»: застройщики малоэтажек и власти снова в поисках компромисса



«Гладко было на бумаге, да забыли про овраги»: 


застройщики малоэтажек и власти снова в поисках компромисса


Что нужно для развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС)? Если коротко, то дешёвая земля, льготные кредиты, инженерная инфраструктура, новые стандарты качества и единая концепция. В общем, то, что с одной стороны повысит спрос и сделает жильё доступным, с другой – поможет снизить себестоимость строительства без потери качества, раскачает рынок и направит его в цивилизованное русло. Посмотрим на эту задачу с двух точек зрения – власти и бизнеса.


Начну издалека. По последним данным ВЦИОМ, две трети россиян хотели бы жить в собственном частном доме. Среди них я бы выделил две категории. Первая: те, кто устал от многоэтажных «человейников» в перенаселенных городах и стремится к более естественному и экологичному образу жизни. Здесь, в зависимости от уровня доходов, может быть выбран либо индивидуальный, либо типовой проект под ключ по принципу «заезжай и живи». Вторая, самая непростая категория, – огромное количество людей, которые ютятся в ветхих домах и просто небольших квартирках с нарушением всех мыслимых и немыслимых норм, но купить новое жильё позволить себе не могут. Это действительно большая социальная проблема, особенно в регионах и небольших населённых пунктах. Решить её без государственной поддержки, к сожалению, невозможно, потому что в этом случае единственный вариант – доступные по цене быстровозводимые типовые дома, построенные на дешёвой земле и подключенные к уже существующим коммуникациям. Это, собственно, государство и пытается сделать. Но как законодательные инициативы показали себя на практике?


 Переход на проектное финансирование перевёл фокус на ИЖС


Изменения в законодательстве, которые регламентируют условия перехода на проектное финансирование, несомненно очень навредили рынку многоквартирного домостроения, но дали новый толчок для развития ИЖС. В результате застройщики были вынуждены переключиться на малоэтажку, потому что на длинные крупные кредиты рассчитывать больше не приходится, риски ниже, а норма прибыли инвесторов, ликвидность существенно выше. Кроме того, для новых игроков, с учётом ужесточения требований к уставному капиталу и опыту строительства, малоэтажное строительство – чуть ли не единственный способ зайти в строительный бизнес. Выгодным стало развитие ИЖС и для чиновников, поскольку теперь, из-за спада на рынке многоквартирного строительства, выполнение плановых показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» в большей степени ложится именно на этот сегмент рынка. Впрочем, есть надежда, что какая-то часть объёмов закроется ещё и за счёт «дачной амнистии». Видимо, поэтому срок легализации недавно был продлен ещё на два года, а с 1 января 2019 года вступил в силу закон о льготах для садоводов.


 Почему «деревянные» кредиты по факту оказались не очень интересны


В 2018 году был запущен пилотный проект федеральной программы «Развитие деревянного домостроения на территории РФ». По замыслу авторов она должна, с одной стороны, помочь деревообрабатывающим компаниям увеличить производство, с другой – удешевить целевые потребительские кредиты с 15% до 10%, а также предоставить возможность закупить ограниченнее количество стройматериалов по льготной цене. Пока о результатах говорить рано, доля деревянного домостроения осталась на том же уровне – около 10%. Но, что можно сказать точно, ошибкой были слишком короткий срок кредитования (потребитель со средней зарплатой просто не в состоянии выплачивать такие огромные суммы ежемесячно) и не вполне понятные условия для банков. Программа продлена до 2021 года. Надеюсь, что число сделок увеличится после последних изменений: «удлинение» кредитов, субсидирование банкам части кредита.


На себе эффект от программы мы не почувствовали, потому что на льготных условиях можно купить готовые универсальные домокомплекты заводского изготовления. У нас своё собственное производство пиломатериалов, которое заточено под наших клиентов и индивидуальные проекты.


 Доступное типовое жильё: попытка номер 2


Летом 2019 года Минстрой предложил на рассмотрение программу поддержки индивидуального жилищного строительства в РФ (ИЖС), в Липецкой области уже запущен пилот. Фактически государство пытается договориться с застройщиками: добровольная стандартизация малоэтажного строительства в обмен на приближение кредитных ставок для ИЖС к ставкам по ипотеке. Таким образом, это очередная попытка решить проблему нехватки недорогого социального жилья и самостроев за счёт типовых проектов из заводских домокомплектов, правда теперь появилась готовность частично обеспечивать такие проекты готовой инфраструктурой за счёт региональных и местных бюджетов, то есть речь идёт о комплексной застройке. Что касается кредитования, то обсуждается создание рекомендательного стандарта и использование аналога эскроу-счетов, которые используются при проектном финансировании и уже «убили» многоэтажное строительство.


 Резюме


Что я думаю? Стандартизация жилья, соблюдение норм строительства, борьба с самостроем и низким качеством жилья – это, безусловно, хорошо для решения проблемы нехватки доступного недорогого жилья. Но, с другой стороны, не стоит забывать и о достаточно большом сегменте – клиентах, которые высоко ценят индивидуальный подход и специализированные решения. Если речь идёт о типовой комплексной застройке на неосвоенных территориях, то было бы неплохо предусмотреть для застройщиков налоговые послабления, длинные кредиты и выгодные условия аренды. Льготные кредиты для покупателей взамен типовых решений? Сомнительная сделка, потому что и сейчас ставки по кредитам для ИЖС и по ипотеке отличаются всего на 2%. Кроме того, банки очень неохотно кредитуют по этому продукту, значит здесь что-то недоработано.


Добровольная сертификация – зло и добро одновременно. Поскольку вырастут расходы на получение лицензий и взносы, а некоторые работы станут обязательными, то неизбежно вырастет и себестоимость строительства и, соответственно, конечная стоимость, сроки строительства увеличатся. Кроме того, если усложнится официальная процедура и увеличится количество стандартов, то изменится и расстановка сил. Проще на рынке будет крупным компаниям, сложнее будет мелким, как, впрочем, и всегда. Скорее всего, инициатива напрямую коснётся самозанятых в строительстве. Учитывая всё это, разработкой стандартов ИЖС должны заниматься не Госстандарт и Госстрой, а независимая ассоциация, приближенная к рыночным реалиям.


 


 

Предлагаем вам перейти в раздел Строительные работы и услуги и ознакомиться с предложениями данных услуг на портале.
Похожие статьи
"АСТПРОМ ГРУПП" - Ваш профиль

На сайте компании размещена статья "АСТПРОМ ГРУПП" -Ваш профиль", опубликованная В журнале "Энерготех Экспо", 2012, №134 (ноябрь), с.10-11. Статья ...