«Гладко было на бумаге, да забыли про овраги»: застройщики малоэтажек и власти снова в поисках компромисса



«Гладко было на бумаге, да забыли про овраги»: 


застройщики малоэтажек и власти снова в поисках компромисса


Что нужно для развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС)? Если коротко, то дешёвая земля, льготные кредиты, инженерная инфраструктура, новые стандарты качества и единая концепция. В общем, то, что с одной стороны повысит спрос и сделает жильё доступным, с другой – поможет снизить себестоимость строительства без потери качества, раскачает рынок и направит его в цивилизованное русло. Посмотрим на эту задачу с двух точек зрения – власти и бизнеса.


Начну издалека. По последним данным ВЦИОМ, две трети россиян хотели бы жить в собственном частном доме. Среди них я бы выделил две категории. Первая: те, кто устал от многоэтажных «человейников» в перенаселенных городах и стремится к более естественному и экологичному образу жизни. Здесь, в зависимости от уровня доходов, может быть выбран либо индивидуальный, либо типовой проект под ключ по принципу «заезжай и живи». Вторая, самая непростая категория, – огромное количество людей, которые ютятся в ветхих домах и просто небольших квартирках с нарушением всех мыслимых и немыслимых норм, но купить новое жильё позволить себе не могут. Это действительно большая социальная проблема, особенно в регионах и небольших населённых пунктах. Решить её без государственной поддержки, к сожалению, невозможно, потому что в этом случае единственный вариант – доступные по цене быстровозводимые типовые дома, построенные на дешёвой земле и подключенные к уже существующим коммуникациям. Это, собственно, государство и пытается сделать. Но как законодательные инициативы показали себя на практике?


 Переход на проектное финансирование перевёл фокус на ИЖС


Изменения в законодательстве, которые регламентируют условия перехода на проектное финансирование, несомненно очень навредили рынку многоквартирного домостроения, но дали новый толчок для развития ИЖС. В результате застройщики были вынуждены переключиться на малоэтажку, потому что на длинные крупные кредиты рассчитывать больше не приходится, риски ниже, а норма прибыли инвесторов, ликвидность существенно выше. Кроме того, для новых игроков, с учётом ужесточения требований к уставному капиталу и опыту строительства, малоэтажное строительство – чуть ли не единственный способ зайти в строительный бизнес. Выгодным стало развитие ИЖС и для чиновников, поскольку теперь, из-за спада на рынке многоквартирного строительства, выполнение плановых показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» в большей степени ложится именно на этот сегмент рынка. Впрочем, есть надежда, что какая-то часть объёмов закроется ещё и за счёт «дачной амнистии». Видимо, поэтому срок легализации недавно был продлен ещё на два года, а с 1 января 2019 года вступил в силу закон о льготах для садоводов.


 Почему «деревянные» кредиты по факту оказались не очень интересны


В 2018 году был запущен пилотный проект федеральной программы «Развитие деревянного домостроения на территории РФ». По замыслу авторов она должна, с одной стороны, помочь деревообрабатывающим компаниям увеличить производство, с другой – удешевить целевые потребительские кредиты с 15% до 10%, а также предоставить возможность закупить ограниченнее количество стройматериалов по льготной цене. Пока о результатах говорить рано, доля деревянного домостроения осталась на том же уровне – около 10%. Но, что можно сказать точно, ошибкой были слишком короткий срок кредитования (потребитель со средней зарплатой просто не в состоянии выплачивать такие огромные суммы ежемесячно) и не вполне понятные условия для банков. Программа продлена до 2021 года. Надеюсь, что число сделок увеличится после последних изменений: «удлинение» кредитов, субсидирование банкам части кредита.


На себе эффект от программы мы не почувствовали, потому что на льготных условиях можно купить готовые универсальные домокомплекты заводского изготовления. У нас своё собственное производство пиломатериалов, которое заточено под наших клиентов и индивидуальные проекты.


 Доступное типовое жильё: попытка номер 2


Летом 2019 года Минстрой предложил на рассмотрение программу поддержки индивидуального жилищного строительства в РФ (ИЖС), в Липецкой области уже запущен пилот. Фактически государство пытается договориться с застройщиками: добровольная стандартизация малоэтажного строительства в обмен на приближение кредитных ставок для ИЖС к ставкам по ипотеке. Таким образом, это очередная попытка решить проблему нехватки недорогого социального жилья и самостроев за счёт типовых проектов из заводских домокомплектов, правда теперь появилась готовность частично обеспечивать такие проекты готовой инфраструктурой за счёт региональных и местных бюджетов, то есть речь идёт о комплексной застройке. Что касается кредитования, то обсуждается создание рекомендательного стандарта и использование аналога эскроу-счетов, которые используются при проектном финансировании и уже «убили» многоэтажное строительство.


 Резюме


Что я думаю? Стандартизация жилья, соблюдение норм строительства, борьба с самостроем и низким качеством жилья – это, безусловно, хорошо для решения проблемы нехватки доступного недорогого жилья. Но, с другой стороны, не стоит забывать и о достаточно большом сегменте – клиентах, которые высоко ценят индивидуальный подход и специализированные решения. Если речь идёт о типовой комплексной застройке на неосвоенных территориях, то было бы неплохо предусмотреть для застройщиков налоговые послабления, длинные кредиты и выгодные условия аренды. Льготные кредиты для покупателей взамен типовых решений? Сомнительная сделка, потому что и сейчас ставки по кредитам для ИЖС и по ипотеке отличаются всего на 2%. Кроме того, банки очень неохотно кредитуют по этому продукту, значит здесь что-то недоработано.


Добровольная сертификация – зло и добро одновременно. Поскольку вырастут расходы на получение лицензий и взносы, а некоторые работы станут обязательными, то неизбежно вырастет и себестоимость строительства и, соответственно, конечная стоимость, сроки строительства увеличатся. Кроме того, если усложнится официальная процедура и увеличится количество стандартов, то изменится и расстановка сил. Проще на рынке будет крупным компаниям, сложнее будет мелким, как, впрочем, и всегда. Скорее всего, инициатива напрямую коснётся самозанятых в строительстве. Учитывая всё это, разработкой стандартов ИЖС должны заниматься не Госстандарт и Госстрой, а независимая ассоциация, приближенная к рыночным реалиям.


 


 

Предлагаем вам перейти в раздел Строительные работы и услуги и ознакомиться с предложениями данных услуг на портале.
Похожие статьи
нет фото
Капремонт шагает по стране

Про острую необходимость модернизации российского коммунального хозяйства может не знать только ребенок. Качество услуг ЖКХ оставляет желать лучшего, ...